Одним з видів небажаного обтяження квартири є незаконне перепланування. У даній статті ми розглянемо ризики обох сторін — як продавця, так і покупця.

За Законом про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, незаконне перепланування не входить до переліку підстав для відмови у реєстрації договору (стаття 20 цього Закону) однак, при продажі квартири, цей фактор зіграє негативну роль для сторони, що продає. У свідоцтві про право власності (якщо факт перепланування був виявлений), в розділі «Обтяження» буде запис: «перепланування, що не узаконена в установленому порядку».

Продаж квартири з переплануванням, фото:

Як виявити що відбувається продаж квартири з неузаконеним переплануванням?

Трапляється так, що при продажі квартири з переплануванням, недобросовісні ріелтори замовчують цей факт. Тому майбутнім покупцям в першу чергу необхідно звірити поточну планування квартири з поверховим планом БТІ. Якщо ви виявите розбіжності, то це і буде означати самовільне перевлаштування квартири, що не узгоджене з наглядовими органами.

Іноді буває, що зміни в квартирі вже відзначені в документах БТІ, і показані на поверховому плані БТІ червоними лініями. У разі купівлі квартири, ви, як новий власник, будете зобов’язані узаконити зміни, що відбулися в Мосжилинспекции, тобто зібрати необхідні документи та сплатити штраф. Слід врахувати, що узаконити червоні лінії БТІ можна не завжди. Якщо ремонт був проведений з порушенням будівельних норм і правил, або не відповідає житловому законодавству. вам доведеться частково або повністю повернути квартирі колишній вигляд. Покупка такої квартири може надалі обернутися для вас суттєвими матеріальними втратами, так як відновлення вихідної планування або приведення планування квартири до согласуемое варіанту ляже на плечі майбутнього власника.

План БТІ з червоними лініями, фото:

Оцінка перепланування при продажі квартири

Продаж квартири з переплануванням може обернутися для вас вигідною операцією тільки в тому випадку, якщо роботи були вчасно узаконені. Згідно зі статистикою, вартість квартири з узгодженою переплануванням як мінімум на 10% вище вартості аналогічного житла, але без перепланування. Вартість же квартири з неузаконеним переплануванням при продажу, як мінімум знижується все на ті ж 10%, а то і більше.

У нашу компанію часто телефонують майбутні покупці і просять оцінити вартість перепланування, оскільки продавець готовий зробити знижку саме на вартість її узгодження.

Однак в таких оцінках є багато підводних каменів, у зв’язку з якими ми даємо консультації по телефону з застереженнями. Наприклад, покупець запитує: скільки коштує узаконити об’єднання ванної та санвузла. В цілому це проста перепланування, вартість і терміни досить стандартні. Однак, крім даних змін покупці часто не доносять до нас безліч іншої інформації, так як вони не фахівці в цій сфері і навіть не підозрюють, що наприклад, заміна лінолеуму на плитку або перенесення дверного отвору також відносяться до перепланування, відповідно вартість і терміни узгодження збільшаться .

Перенесення дверного отвору, фото:

Фото наших робіт по перенесенню входу в квартиру:

А часто бувають випадки, коли перепланування не согласуемое в принципі. Наприклад, якщо ви запитаєте: «чи можна узаконити об’єднання ванни і санвузла, якщо у ванній трошки урізаний сантехнічний короб»? Ми відповімо: об’єднувати приміщення допускається, а на зачіпання сантехнічної шафи потрібна згода 73% власників квартир будинку.

Проблема тут у тому, що перепланування не узгоджуються «частинами», і якийсь окремий захід узгодити не можна, якщо інше суперечить закону ("проріз виріжу. але підсилювати не стану").

Проконсультуватися про можливість узгодження перепланування власник може як у фахівців профільної компанії, так і безпосередньо в житлової інспекції відповідного округу Москви.

Зі списком заходів, заборонених при переплануванні, можна також ознайомитися в п.11 Додатка 1 Постанови Уряду Москви № 508 в редакції 840.

Там сказано, що при переплануванні заборонені:

  • об’єднання балконів / лоджій з внутрішніми приміщеннями квартири.
  • винос батарей на лоджії / балкони,
  • порушення Сніпов, СанПіН та протипожежних норм,
  • об’єднання газифікованих кухонь з житловими кімнатами без суцільних перегородок або без дверей,
  • "підрізання" і ліквідація сантехнічних і вентиляційних коробів,
  • руйнування несучих конструкцій будівлі,
  • інші заходи.

Практика продажу квартири з незаконним переплануванням

Розглянемо два розповсюджених випадки:

Варіант 1 — Якщо квартира з незаконною плануванням купується за готівку

У цьому випадку відразу ж після угоди відповідальність переходить на покупця, оскільки нерухомість оформлялася за старим планом БТІ. Як правило, в цій ситуації впізнається в яку приблизно суму стане узаконення перепланування, і робиться знижка на вартість узгодження.

Продавець тут нічим не ризикує. Він продав квартиру за старими документами, в яких перепланування ні, формально її зробив вже новий власник. А ось покупець може опинитися в неприємній ситуації: самовільне перепланування може виявитися несогласуемой і вартість її ліквідації вийде в рази більше, ніж знижка, яку зробив продавець. Тим більше, що в 90% випадків оцінка вартості узгодження перепланування робиться на підставі пари телефонних дзвінків в профільні компанії, навіть без аналізу планів БТІ.


Варіант 2 — Якщо покупець купує квартиру в іпотеку.

Тут набагато більше складнощів. Багато банки спочатку не видають іпотечні кредити, на покупку квартир з незаконним переплануванням.

Але ми розглянемо ситуацію, в якій банк принципово не проти оформлення угоди купівлі-продажу квартири з незаконним переплануванням.

Продавець знову ж у виграші — його ризики мінімальні, хіба що йому довше доведеться шукати покупця. Він продає квартиру з незаконною переплануванням «у відкриту», тобто покупець, банк, страхова і оціночна компанія знають, що в квартирі незаконне перепланування, але все одно готові надати кредит.

Покупець — Тут складнощів більше. Банк і страхова компанія надають кредит тільки з умовою, що після придбання квартири перепланування буде узаконена в установленому порядку. Ця умова прописується в договорі із зазначенням чітких термінів. Зазвичай цей термін складає 6 місяців. Ризик того, що перепланування виявиться несогласуемой, лягає цілком на майбутнього власника і оціночну компанію (які теж оцінюють можливість узгодження, роблячи навмання 1-2 телефонних дзвінка).

Якщо виникне ситуація, коли зберегти незаконне перепланування не вдасться, то доведеться привести її до согласуемое варіанту або навіть відновити вихідну планування квартири.

Щоб уникнути неприємних сюрпризів, які може піднести перепланування, кращим рішенням буде порадитися з фахівцями щодо можливості її узгодження. Співробітники нашої компанії проведуть безкоштовну телефонну консультацію, і розкажуть що можна, а що не можна робити в тій чи іншій квартирі. Телефонуйте +7 495 720 64 18 або пишіть pereplanirovkamos@mail.ru

7 (495) 720-64-18 pereplanirovkamos@mail.ru Запрошуємо на роботу фахівців за погодженням Про компанію Вартість послуг Онлайн консультація Контакти форма Пошук

ПерепланіровкаМос.ру © pereplanirovkamos.ru

Оригiнал читайте here.

Цікаве відео для вас:


Також читайте

Share →